Купити дешево, відремонтувати, продати дорожче. Міжнародний фліпінг нерухомості звучить просто, але за кордоном швидко перетворюється на складніший пазл. Ціна купівлі — лише початок: потрібно врахувати податки, нотаріуса, юриста, дизайнера, ремонт, фінансування, утримання, маркетинг і продаж. Потім ще потрібно сплатити податок на дохід.

Італія та Португалія є цікавими ринками для інвесторів. Обидві країни мають багато старіших нерухомостей, привабливі туристичні регіони та попит з боку іноземних покупців. В Італії легше знайти дуже дешеву нерухомість, натомість Португалія пропонує більш ліквідний ринок, але вищі ціни входу.

Flipping міжнародний. Спочатку ARV, потім купівля

Класичний фліп включає купівлю, ремонт і продаж. Ключовим є визначення ARV – After Repair Value, тобто реальної вартості нерухомості після ремонту. ARV не повинно базуватися лише на пропозиціях цін. Важливішими є фактично продані, порівнювані об’єкти нерухомості та місцевий попит.

Якщо будинок коштує 80 тис. євро, а після ремонту його можна продати за 150 тис., різниця у 70 тис. євро ще не є прибутком. Потрібно відняти податки, витрати на купівлю, нотаріуса, юриста, дизайнера, ремонт, оснащення, фінансування, утримання, маркетинг і продаж.

Тому проєкт слід розраховувати консервативно: приймати реалістичну ціну продажу й залишати резерв на непередбачені витрати. Найбільшою помилкою є припущення максимальної ціни продажу та ідеального перебігу ремонту.

Тому міжнародний фліпінг вимагає due diligence перед покупкою. Цей процес є одним з найважливіших етапів усієї інвестиції.

Італія — це дешеве житло.

Італія має величезний фонд старої нерухомості – від будинків у маленьких містечках і сільській місцевості до будівель в історичних центрах. Частина з них роками стоїть порожньою і потребує комплексної модернізації.

Це потенційна можливість для фліпера: купити нижче ринкової вартості, створити сучасний продукт і продати його дорожче. Прикладом є програми «Case a 1 euro», тобто продаж окремих покинутих нерухомостей за символічну суму.

І багато невідомого

Їхньою метою не є роздача будинків, а ревіталізація населених пунктів. Прикладом є програма гміни Кантіано в регіоні Марке. Покупець повинен виконати умови щодо ремонту, підготувати проєкт і дотриматися термінів, встановлених гміною. Програма також передбачає гарантію у розмірі 4 тис. євро.

Ціна 1 євро — це лише початок. Старий будинок може потребувати нового даху, зміцнення конструкції, заміни комунікацій, ізоляції, столярних робіт і повного оздоблення. Додаються витрати на проєкт, документацію, податки, нотаріуса, адміністративні збори чи реставратора пам’яток. У результаті інвестиція може скласти кількадесят тисяч євро, а у випадку дуже поганого технічного стану — навіть понад 100 тисяч євро.

Італійське будівельне право

В Італії особливо важливо перевірити, чи фактичний стан нерухомості відповідає документації. У 2024 році були запроваджені норми, відомі як «Salva Casa» – Decreto-Legge № 69/2024, який був перетворений на закон № 105/2024. Це регулювання запровадило рішення щодо певних будівельних невідповідностей і процедур, пов’язаних із легальним статусом нерухомості.

Однак це не означає, що кожне самовільне будівництво можна легко узаконити. Все залежить від типу невідповідності та конкретного випадку. Перед покупкою варто доручити місцевому фахівцю перевірку документації та можливості проведення запланованого ремонту.

Податки в Італії

При купівлі у приватної особи або підприємця в операції, звільненій від ПДВ, без пільги «prima casa», основна ставка реєстраційного податку становить 9%, а іпотечний та кадастровий податки, як правило, стягуються по 50 євро. В інших видах операцій можуть застосовуватися інші правила, зокрема ПДВ.

При продажу італійське законодавство передбачає оподаткування певних прибутків, особливо у випадку нерухомості, придбаної або збудованої не більше ніж п’ять років тому. Деталі залежать від історії нерухомості та ситуації платника податків.

При регулярній купівлі, ремонті та перепродажу нерухомості потрібно додатково проаналізувати характер діяльності. Одноразовий продаж приватної нерухомості та серійний фліпінг не обов’язково мають однакове податкове трактування.

Flipping міжнародний: Португалія. Сильний попит, складніше знайти вигідну пропозицію

Португалія є одним із найвідоміших європейських ринків нерухомості. Лісабон, Порту, Алгарве та інші привабливі регіони приваблюють місцевих жителів і іноземних покупців.

За даними португальського статистичного управління, у 2025 році ціни на житлову нерухомість зросли на 17,6%, кількість угод збільшилася на 8,6%, а медіанна ціна угоди в четвертому кварталі становила 2 198 євро за м².

Динамічний ринок означає потенційно вищу вартість відремонтованої нерухомості, але також вищі ціни купівлі та більшу конкуренцію. Сам лише ріст ринку не врятує погано придбаний будинок.

Вартість покупки в Португалії

При купівлі слід насамперед враховувати IMT – податок на оплатне придбання нерухомості, а також Imposto do Selo, тобто гербовий збір.

Висота IMT залежить, зокрема, від типу нерухомості та її призначення. Базою оподаткування, як правило, є вища з двох величин: ціна угоди або податкова вартість нерухомості.

Податок на гербовий збір при купівлі будинку зазвичай становить 0,8% податкової бази. До цього додаються юридичні витрати, документація, фінансування та ремонт.

Flipping і податок у Португалії

При продажі нерухомості може виникнути mais-valia, тобто прибуток, що підлягає відповідним податковим правилам. Португальське законодавство розрізняє продаж приватного майна та доходи, отримані від підприємницької діяльності.

Одноразовий продаж власної нерухомості та регулярна купівля будинків з метою їх ремонту та перепродажу не обов’язково мають обліковуватися однаково.

Португальська класифікація господарської діяльності включає CAE 68100 – купівлю та продаж нерухомості. Це не означає автоматичної необхідності створення компанії. Однак при серійному фліпінгу варто ще до першої угоди узгодити з місцевим податковим консультантом правильний спосіб ведення та обліку діяльності.

Ефективний фліпінг! Де найкраще заробити і який ризик?

Flipping міжнародний — це не полювання на найдешевші адреси. Найбільший потенціал не обов’язково знаходиться там, де нерухомість дешева. Дешевий будинок у населеному пункті без попиту може виявитися гіршою інвестицією, ніж дорожчий об’єкт у локації, де після ремонту можна швидко знайти покупця.

Добрий проєкт повинен мати конкретну перевагу: придбання нижче ринкової вартості, можливість вигідної перебудови, унікальне розташування, невикористану площу, низький стандарт при хорошому оточенні або чітко визначену групу цільових покупців.

Приклад: будинок за 90 тис. євро, ремонт за 40 тис. євро і 15 тис. євро інших витрат. При продажу за 180 тис. євро це дає 35 тис. євро надлишку до остаточного податкового розрахунку. Однак якщо продаж складе 160 тис. євро, результат знижується до 15 тис. євро.

Саме тому у фліпінгу найважливішими є не ефектні візуалізації, а вигідна ціна покупки, контроль витрат і реалістична фінальна оцінка.

Flipping міжнародний: найбільші загрози

• Неправильна оцінка ARV – нерухомість може не досягти запланованої ціни.
• Зростання вартості ремонту – волога, конструкція, дах, інсталяції чи проблеми з документацією можуть суттєво збільшити бюджет.
• Затримки – триваліший ремонт означає додаткові витрати на фінансування, податки, комунальні послуги та утримання.
• Низька ліквідність – у невеликому населеному пункті продаж будинку або кам’яниці може тривати місяцями.
• Зміни у правилах та витратах на фінансування – можуть знизити рентабельність проєкту.
• Проблеми з підрядниками та документацією — за кордоном додаються мовні бар’єри та складніший контроль робіт.

Варто також перевірити місцеві правила щодо використання нерухомості, особливо якщо після ремонту планується короткострокова оренда. Фліпінг може покращувати стан порожніх будівель і підтримувати місцевих підрядників, але в популярних населених пунктах він також може підвищувати ціни та обмежувати доступність житла для мешканців.

Італія чи Португалія?

Італія – дешевше, але більш вимогливо

Плюси: великий вибір старої нерухомості, відносно низькі ціни поза найпопулярнішими регіонами, програми «будинків за 1 євро», великий потенціал для ремонту й туризму, а також можливість знайти нішеві локації.

Мінуси: слабший попит у частині населених пунктів, ризик дорогих ремонтів, юридичні та адміністративні проблеми, потенційно тривалий час продажу, а також значні відмінності між регіонами.

Португалія – потужний ринок із дорожчим входом

Плюси: сильний попит, зацікавленість іноземних покупців, потенційно легший продаж готової нерухомості, великий потенціал модернізації та вища ліквідність у популярних локаціях.

Мінуси: високі ціни придбання, велика конкуренція інвесторів, складніше знайти велике дисконтне пропозицію, високі витрати на ремонт та ризик зниження маржі у разі перевищення бюджету.