Чи можуть іноземці без проблем купувати розкішну нерухомість у Європі?

Європейський ринок розкішної нерухомості оцінювався приблизно в 549-615 мільярдів доларів у 2025 році й зростає темпом 4-5% на рік. Прогнози говорять про 943 мільярди до 2034 року. Масштаби вражають, чи не так? Але ще цікавіше — хто купує цю нерухомість.

В Іспанії понад 90% розкішних будинків потрапляє до рук іноземців. У Італії їхня частка в преміальному сегменті становить близько 50-60%. Європа приваблює капітал з усього світу, адже пропонує стабільність, якість життя та (принаймні донедавна) відносно прозорі процедури. Проблема в тому, що 2023-2025 роки — це період стрімких змін. Португалія закрила свою програму Golden Visa у жовтні 2023 року. Іспанія підвищила вимоги у 2025. Греція вже у 2024 збільшила мінімальні інвестиційні пороги. Регуляторний тиск зростає, адже місцеві громади скаржаться на зростання цін і нестачу житла для корінних мешканців.

“Так, але з принципами”.

Чи можна купити розкішну нерухомість у Європі як іноземець? Звісно. Без проблем? Ось тут усе залежить. Правила гри змінюються, і варто знати, на чому саме стоїш перед першим візитом до нотаріуса.

Чи можуть іноземці без проблем купувати розкішну нерухомість у Європі?

Саме тут починається велика неточність у поширених уявленнях. Багато хто припускає, що Європейський Союз має якесь єдине регулювання з цього питання. Немає.

“Не існує єдиного правила ЄС щодо права власності на нерухомість для іноземців.”

Право власності залишається національною компетенцією, тому кожна держава-член встановлює свої правила. Саме тому купівля будинку в Іспанії може виглядати зовсім інакше, ніж аналогічна угода в Польщі чи Австрії.

UE, EOG і решта світу

Громадяни Європейського Союзу, Європейської економічної зони та Швейцарії зазвичай розглядаються як місцеві. Купуєш квартиру в Лісабоні? Процедура така ж, як для португальця. Іноді потрібно мати податковий номер, але це формальність.

Громадяни третіх країн — це вже інша історія. Принцип такий: «так, але з умовами». На практиці це може означати дозвіл від місцевої влади, вимогу взаємності. Залежить від країни, а іноді й від регіону.

Що ускладнює покупку?

Найлегше купити квартиру в центрі міста. Складніше стає при:

• сільськогосподарських угіддях (у багатьох країнах захищені, потрібен дозвіл або місцева адреса)
• прикордонних і військових зонах (стратегічні обмеження)
• територіях культурного або природного значення
• будинків із земельною ділянкою (бо земля = додаткові вимоги)

Golden Visa, тобто програми посвідки на проживання для інвесторів у нерухомість, зазнали значних змін останніми роками. Португалія закрила цю можливість у 2023 році, Іспанія пішла цим шляхом у 2025. Греція підвищила пороги у 2024 році: 400 000–800 000 євро у популярних локаціях, 250 000 євро для конверсії будівель. Важливо: купівля нерухомості не дає автоматичного права на проживання. Це окрема тема.

Де найлегше, а де найважче?

Регулювання можуть бути досить строкатими, тож варто знати, де ти швидко впораєшся з формальностями, а де на тебе чекає справжній бюрократичний марафон.

Найлегше купиш тут

Ірландія, Португалія, Нідерланди чи Швеція не встановлюють для іноземців особливих бар’єрів (окрім стандартних нотаріальних і податкових вимог). Іспанія, Італія, Франція та Німеччина також досить відкриті, хоча нотаріальні формальності можуть затягуватися. Португалія завершила програму Golden Visa для нерухомості у 2023 році, але сама покупка залишається можливою. У Греції програма GV досі діє, хоча пороги різко зросли: 400 000–800 000 євро у популярних зонах (250 000 євро для будівель під адаптацію). Іспанія закрила свою програму у 2025 році.

Більше бар’єрів і дозволів

Польща вимагає дозволу MSWiA для громадян з-за меж ЄС на будинки та земельні ділянки (квартири часто звільнені). Угорщина та Хорватія також застосовують систему дозволів (Хорватія додатково перевіряє взаємність). Данія вимагає 5 років резиденції або міністерського погодження. Швейцарія за Lex Koller обмежує нерезидентам купівлю дачних будинків. Мальта, Андорра та Ліхтенштейн часто очікують статусу резидента.

За межами ЄС

Чорногорія та Албанія відкриті для купівлі квартир і будинків (для земельних ділянок іноді краще створити компанію). Сербія діє на основі взаємності, Туреччина загалом відкрита, з винятками для окремих регіонів. Завжди перевіряй, чи принцип взаємності стосується також твоєї країни.

Як виглядає транзакція?

Придбання розкішної нерухомості в Європі трохи нагадує складання пазлів, де кожна країна має свою власну комбінацію елементів. Нічого страшного, просто варто знати, що відбувається по черзі. І що без місцевих людей, які знають цю систему зсередини, можна раптово застрягти на етапі, про який навіть не чув.

Від NIF до запису в реєстрі

Z почнемо з початку. Перш ніж взагалі щось підписувати, тобі потрібен місцевий податковий ідентифікатор. В Іспанії чи Португалії це NIF, в інших країнах має інші назви, але суть одна: ти повинен існувати в фіскальній системі. Дехто ще оформлює довіреність у нотаріуса (корисно, якщо не плануєш бути фізично присутнім на кожному етапі).

І тут з’являється цей весь AML, тобто перевірка особи та походження грошей. Proof of funds — це не формальність. Банки та нотаріуси справді хочуть знати, звідки у тебе кошти. Виписки, договори, первинні документи — усе має відповідати.

Due diligence і фіналізація у нотаріуса

Тепер перевірка нерухомості. Юрист перевіряє право власності, обтяження, чи немає на ділянці якихось дивних записів, чи всі будівельні дозволи в порядку. У більшості країн для цього потрібні нотаріальні переклади, іноді апостиль (залежить від того, громадянином якої країни ви є). Це не швидкий процес.

Фіналізація? Зазвичай спочатку попередній договір (з завдатком), потім нотаріальний акт і внесення до реєстру. Для покупців з-за меж ЄС у деяких місцях потрібен ще дозвіл на купівлю, який ти повинен мати до укладення акту. Оплата здійснюється переказом із задокументованим походженням коштів. У Чорногорії, наприклад, великі угоди мають бути безготівковими — це плюс для прозорості.

Транзакційний юрист, нотаріус, геодезист, іноді експерт-оцінювач. Співпраця з місцевими фахівцями справді мінімізує ризики. Вони знають, де система має свої вразливі місця.

Витрати, податки та відповідність

Купуючи розкішну нерухомість у Європі, ти швидко розумієш, що сама ціна угоди — це лише початок витрат. Супутні витрати можуть сягати навіть 10-15% вартості, а регуляторні обов’язки здатні здивувати навіть досвідчених інвесторів.

Транзакційні та поточні витрати

Під час покупки на тебе чекає кілька позицій, яких не можна оминути:

Потім у тебе є постійні витрати: податок на нерухомість (іноді несподівано високий при великих ділянках), експлуатаційні та сервісні платежі. В Іспанії нерезиденти повинні подавати декларацію Modelo 210, навіть якщо не здають в оренду. Такі звітні обов’язки просто не можна ігнорувати.

Регуляторні ризики у сфері розкоші

Сегмент преміум має специфічні обмеження:

• замовлення короткострокової оренди в зонах, охоплених програмами перебування
• ліміти в туристичних кантонах (Швейцарія, Lex Koller)
• прикордонні, військові, сільськогосподарські зони із забороною для іноземців
• охорона пам’яток (модернізація може коштувати цілий статок)
• місцеві туристичні або зональні збори

Відповідність (AML) та структури власності

Банки та нотаріуси будуть з’ясовувати походження коштів, CRS і FATCA автоматично обмінюватимуться даними з податковою. Дехто намагається обійти заборони на придбання через корпоративні структури, що іноді буває ефективним, але тягне за собою податкові та звітні наслідки. Без місцевих юридичних і податкових радників не рухайся далі. Справді, ти вбережеш себе від потенційних проблем, які коштують більше, ніж їхній гонорар.

Межі існують, але їх можна подолати

Юридичні норми можуть здаватися складними, але більшість європейських країн справді хоче ваших грошей. Швейцарія висуває високі вимоги до капіталу, Греція вимагає місцевий банківський рахунок, Франція потребує підтвердження джерела коштів. Це може звучати бюрократично, але це швидше стандарт, ніж непрохідна стіна. На практиці більшість іноземців купують без особливих проблем, якщо мають належну юридичну підтримку та терпіння до документів.

Ключ — це підготовка. Знайдіть хорошого місцевого юриста, підготуйте документи заздалегідь і заплануйте більше часу, ніж здається необхідним. Ніхто не каже, що це буде так само просто, як купівля у рідному місті, але європейська розкіш доступна кожному, хто підійде до справи серйозно.

Іноді ці додаткові кроки виявляються навіть корисними. Краще перевірити все двічі, ніж шкодувати про поспішне рішення, що коштує мільйони.

Patt Y78

редакція