Преміальна нерухомість на Канарських островах – звіт 2026

16 млн+ туристів у 2025 році, заповненість у короткостроковій оренді на рівні 65-80%. Канарські острови — це вже не сезонний курорт, а цілорічна машина для заробітку.

І саме тому 2026 рік є ключовим. Ринок розігрівся, але не перегрівся. Приплив іноземного капіталу, головним чином з Німеччини, Великої Британії та Скандинавії, утримує ціни на високому рівні. Люди купують не лише для відпочинку, вони купують стиль життя: вічне літо, жодного стресу через зиму, чудова інфраструктура. А заодно нерухомість, яка працює сама.

Ринок продавця у всій красі

Запаси зменшилися на 13-20% у порівнянні з минулим роком, залежно від острова. Угоди закриваються на 0-5% нижче від ціни пропозиції, а елітна нерухомість (з видом на океан, біля пляжу) часто продається за тією ж ціною або навіть дорожче. Переговори? Можливі, але якщо зволікати тиждень, хтось інший підпише раніше.

Брутто 4-6,5% від оренди — це реальна середня ставка, причому об’єкти з видом на море та поблизу пляжу мають перевагу. Питання не в тому, ” чи варто купувати “, а “де саме і на яких умовах”. У цьому звіті ми показуємо: які райони, які ціни, як виглядає Ley 6/2025 і як розрахувати реальну дохідність. Без прикрас, з конкретними цифрами.

Преміальна нерухомість на Канарських островах

Ринок нерухомості premium на Канарах справді набрав обертів. Квітень 2026 демонструє цифри, які ще рік тому здавалися далекими: середня ціна продажу становить €3 555/м² (+8,42% р/р), а орендна ставка — €17,14/м² (+4,64% р/р). Цікаво, що різниця між провінціями досить суттєва, і варто її знати, перш ніж планувати покупку.

Середні ціни та динаміка р/р

Santa Cruz de Tenerife — це безумовно дорожча провінція (€3 868/м²), Las Palmas пропонує нижчі ставки (€2 915/м²). Дані Engel & Völkers та Indomio за I-IV.2026 розкладають це ще детальніше: преміальні будинки коштують €2 685/м² (+3,84% р/р), апартаменти — €3 298/м² (+3,48% р/р). У самій провінції Tenerife березень показав €3 435/м². Іноземні інвестори, віддалені працівники, пенсіонери та орендодавці стимулюють попит. Справді, важко цьому дивуватися.

Пропозиція, час продажу та переговори

Запаси знизилися на 13-20% р/р, що відчувається на місцях. Середній DOM (days on market) становить 75-110 днів, але в hot spotах зменшується до 30-60 днів. Переговори? Зазвичай 0-5% нижче від пропозиції. У локаціях prime часто купують за ціною пропозиції або навіть вище asking price, а 15-20% преміум-угод закінчуються вище оголошеної ціни. Ринок продавця, без жодних сумнівів.

Де купувати і за яку ціну?

Costa Adeje — це найвідоміша преміум-зона на Канарських островах. Тут ціни коливаються від €3 800 до €5 100 за квадратний метр, хоча середня ціна для всього Adeje становить €4 603/м² (дані E&V, Q1 2026). Arona, сусідня громада з доступом до пляжів та інфраструктури, пропонує апартаменти в середньому за €4 365/м². Це надійна відправна точка, якщо ти шукаєш перевірену локацію з готовою туристичною інфраструктурою.

Gran Canaria: набережна та околиці Маспаломаса

На Гран-Канарії найдорожче в районі Санта-Каталіна та Лас-Кантерес, де житло на першій лінії коштує близько €4 280/м². Маспаломас, відомий своїми дюнами та розкішними житловими комплексами, розташовується вище: преміальні будинки тут у середньому €4 689/м². Загальний бенчмарк для півдня Гран-Канарії на III.2026 становить €4 709/м². За показниками прибутковості короткострокової оренди вирізняється Ла-Іслета з брутто ~6,3%, а також Лас-Кантерес із ~5,2% на об’єктах першої лінії.

Де шукати?

Vegueta і Triana (історичний центр Las Palmas) — менш очевидний вибір. Тут якість будівництва пристойна, а ціни нижчі, ніж на beachfront. Розширення аеропортів (2026-2028) та модернізація TF-5 дають цінову премію 5-15% у найближчому оточенні інфраструктурних проєктів.

Регулювання, податки та фінансування

Перш ніж почати шукати конкретну нерухомість, потрібно зрозуміти одну річ: правила щодо туристичної оренди щойно стали суворішими. У багатьох будівлях тепер потрібна згода 60% співвласників на ведення туристичної діяльності. Це не формальність. Я бачив випадки, коли інвестори купували апартаменти у чудовій локації, а потім виявлялося, що співвласники відмовили у згоді.

Напружені зони (Лас-Пальмас-де-Гран-Канарія, деякі райони Тенерифе) мають додаткові обмеження. Перед покупкою перевір зони та правила спільноти, а не після. Це збереже тобі місяці розчарувань і витрат на юристів.

IGIC і фінансування покупки іноземцями

Податки? Тут у тебе є невелика пільга. IGIC становить 6,5% на нове будівництво, тоді як на материку ти б сплатив 10% ПДВ. Це досить суттєва різниця при преміум нерухомості.

Фінансування для іноземців виглядає так:

• LTV зазвичай 60-70% (іноді банк погоджується на більше, але це рідкість)
• Відсоткова ставка ~2,8-3,5% (залежить від банку та твого профілю)
• Безумовно, тобі потрібен номер NIE перед візитом до банку
• Процес триває 4-8 тижнів, тож сплануй це заздалегідь

Що цікаво, я спостерігаю зростаючий попит на еко-будівництво та брендовані резиденції. Банки ставляться до таких проєктів поблажливіше при оцінці ризику. Але пам’ятай: відповідність нормам — це не опція, а обов’язкова умова для входу в сегмент luxury. Без цього просто немає гри.

Образ інвестора преміум 2026

Середня орендна плата в сегменті premium наразі становить €17,14/м² на місяць, зростання на 4,64% рік до року. Puerto і Las Canteras коливаються біля €16,70/м², хоча конкретне розташування може змінити це співвідношення. Заповнюваність у короткостроковій перспективі коливається між 65% і 80%, що при літньому темпі не так вже й погано. Проблема в тому, що нові правила Ley 6/2025 спрямовують власників у бік довгострокової оренди, тож ці показники можуть змінитися.

Повернення і вартість для нерезидента

Типова валова ставка прибутковості становить 4-6,5%, залежно від району:

• La Isleta: ~6,3%
• Las Canteras (набережна): ~5,2%
• Puerto de la Luz: близько 5,8%

Тут з’являється цікавий елемент. Іноземні нерезиденти сплачують у середньому на 76% більше за квадратний метр порівняно з місцевими покупцями: €3 242/м² проти €1 839/м² (друге півріччя 2025). Іноземні резиденти досягають €1 963/м². Іноземці становлять 18,4% усіх покупок, тож ця група частково диктує ціни в найкращих локаціях.

Поляки? У 2024 році близько 4 200 угод по всій Іспанії, тенденція зростає у 2025. Острови приваблюють переважно як другий дім і джерело доходу від оренди на відпочинок, хоча дедалі більше людей роблять ставку на довгострокову оренду через регулювання.

Що насправді залишиться від преміум-ринку у 2026 році?

Дивлячись на преміальний ринок Канарських островів у 2026 році, ти бачиш досить цілісну картину. Це не спекулятивний вибух і не раптова бульбашка. Це сегмент, який знайшов баланс між попитом іноземних покупців і обмеженою пропозицією найкращих локацій. Реальні угоди, справжні ціни, конкретні інвестори з капіталом.

Що залишається? Зрілий ринок, на якому ти приймаєш рішення на основі фундаментальних чинників, а не емоцій. Канарське преміум-сегмент все ще залишається нішею, але стабільною. Клімат, авіасполучення, податковий статус — це досі працює. Якщо ти шукаєш апартаменти біля океану чи віллу з видом, варіанти є, просто потрібно знати, що тобі насправді потрібно.

Ринок не зникне, але й не вибухне. Просто існує.

Steen

редакція нерухомості