Ціни на нерухомість у Дубаї, дізнайтеся скільки коштують

У 2025 році ринок нерухомості в Дубаї досяг вартості близько 917 мільярдів дирхамів, причому аж 87% угод здійснювалися за готівку. Вражаючі цифри, чи не так? Для покупця ключовим є розуміння, що 1 AED — це приблизно 0,25 EUR, тобто навпаки — 1 EUR дорівнює близько 4 AED. Такий відносно стабільний курс робить планування бюджету досить передбачуваним. Сьогодні я спробую описати, як виглядають ціни на нерухомість у Дубаї.

З 2002 року іноземці можуть купувати нерухомість у власність у визначених зонах freehold. Це відкрило ринок для інвесторів з усього світу, зокрема з Європи. І сьогодні можна помітити значне зростання інтересу до такого способу вкладення капіталу. Тому я вирішив ще ретельніше дослідити для вас цей ринок!

фото: famproperties.com

Ціни на нерухомість у Дубаї – мій аналіз

Дубай сьогодні — це місто з населенням понад 3,8 мільйона мешканців і туристичними рекордами у 2025 році. Попит тут головним чином зумовлений молодою демографією та орієнтацією на розвиток. І вже багато років видно, що сюди вкладено значні кошти, аби це місто стало туристичною іконою.

Важливо, що після шаленої хвилі зростання у 2021–2025 роках ринок переходить у фазу поміркованості. Зростаюча пропозиція житла починає стабілізувати ціни, тож вже не йдеться про стрімке зростання. Це гарна новина для покупців, які шукають розумну оцінку, а не спекулятивну гарячку.

фото: economymiddleeast.com

Діапазон цін, типи та стандарт

Почнемо з основ: 1 AED — це приблизно 0,25 EUR. Цей курс трохи коливається, але для швидких підрахунків підходить чудово. А тепер конкретні цифри, бо це, напевно, цікавить тебе найбільше.

Актуальні цінові діапазони в євро

Студії зазвичай коштують від €105 000 до €198 000 ( еквівалент AED 450-850 тис.), хоча стандартні моделі частіше знаходяться в нижньому діапазоні. Квартири з однією спальнею обійдуться від €209 000 до €372 000 (AED 900 тис.-1,6 млн), двокімнатні починаються приблизно з €349 000 і сягають навіть €651 000 (AED 1,5-2,8 млн). Вілли та таунхауси? Тут мова йде про мінімум €511 000, а верхня межа спокійно сягає €1,86 млн і вище (AED 2,2-8 млн+). Розкішні локації, такі як Palma Jumeirah, можуть перевищувати €7,5 млн (AED 30 млн+), тож діапазон цін справді широкий.

Вартість квадратного метра квартир коливається від ~€2 100 до €7 800, при цьому медіана становить близько €4 900 (приблизно AED 19 000). Середня вартість угоди перевищує ~AED 2,6 млн, тобто близько €650 000.

фото: dxbinteract.com

Що впливає на ціну?

Нерухомість off-plan (на етапі будівництва) часто вимагає внесення 20-60% вартості згідно з графіком, що дає гнучкість. Готові квартири зазвичай дорожчі за м², але їх можна одразу здавати в оренду або заселятися. Вид на море чи Burj Khalifa? Додає спокійно кільканадцять відсотків. Поверх також має значення: чим вище, тим дорожче.

Приклад: за €300 000 ти купиш пристойну 1-кімнатну (приблизно 55-70 м²) з хорошим ремонтом, тоді як за €150 000 отримаєш студію (можливо 35-45 м²) у прийнятній локації. Площа та оздоблення мають значення.

фото: uniqueproperties.ae

Порівняння €/м² у ключових районах

Локація в Дубаї — це основа. Різниця в цінах між районами величезна і безпосередньо впливає на те, скільки ти насправді заплатиш і який дохід від оренди можеш очікувати.

Ось орієнтовні ставки на початок 2026 року:

Різниця справді значна. Візьмемо приклад: квартира 60 м² у JVC коштує близько €135 000 (по €2 250/м²). Та сама площа 60 м² у Downtown? Вже €480 000 (за середньої ціни €8 000/м²). Різниця більш ніж утричі, а ROI у JVC удвічі вище.

фото: wurarealestate.com

Зони freehold і характер розташування

Усі згадані райони — це зони freehold, тобто іноземці можуть купувати без обмежень. Dubai Marina — це такий хаб для експатів, тобто марини, ресторани, атмосфера великого міста. Downtown пропонує краєвиди та престиж, але за це ти платиш преміум. JVC (Jumeirah Village Circle) — це спокійніший, сімейний район, звідси нижчі ціни та кращий ROI. Palm Jumeirah — це вже зовсім інший рівень, переважно вілли та апартаменти ultra-lux.

Пам’ятай, що це орієнтовні ставки. Конкретні ціни залежать від виду, поверху, забудовника та стандарту оздоблення. Проте пропозиція настільки велика, що кожен знайде щось для себе!

Оплати, утримання та віза

Ціна квартири чи вілли — це лише частина історії. Насправді ти заплатиш більше, і різниця може здивувати.

фот. kaizenams.com

Оплати при покупці крок за кроком

Найбільша стаття витрат — це DLD (збір Департаменту земель Дубаю), тобто 4% від вартості нерухомості. При покупці за €300 000 це становить €12 000. Додається комісія агента, зазвичай близько 2% плюс ПДВ, тож у цьому ж прикладі ще €6 000-€6 300. Якщо береш іпотечний кредит, додається реєстрація іпотеки (від 0,25% до 0,5% від суми кредиту) та кілька дрібних адміністративних зборів. Разом? Близько 6-7% від ціни покупки йде на транзакційні витрати.

І саме тут полягає різниця порівняно з багатьма європейськими ринками. У Дубаї немає податку на нерухомість і податку на дохід від оренди. Платиш один раз при покупці, а далі лише витрати на утримання.

фото: liminastudios.com

Віза

Річні витрати зазвичай становлять €2 000–€5 000, залежно від стандарту будівлі та доступних amenities (басейн, спортзал, охорона). Чим вищий стандарт, тим вищий service charge.

Якщо ви думаєте про резидентську візу, пороги чіткі. Нерухомість вартістю мінімум 750 000 AED (приблизно €190 000) дає коротший дозвіл, тоді як поріг 2 000 000 AED (близько €515 000) відкриває шлях до Golden Visa на 10 років. Вартість рахується від ціни купівлі, а не поточної ринкової оцінки.

Для інвестиції за €300 000 загальна стартова вартість (ціна + збори) складе приблизно €320 000. Потім щороку додаються витрати на утримання, але без податків на власність чи дохід.

Сценарії на майбутнє

фото: cbnme.com

Щоб зрозуміти, де ми зараз знаходимося, варто повернутися до 2014 року. Тоді середня ціна за квадратний фут становила близько 1 003 AED. Потім відбулася корекція, у 2020 році ми впали приблизно до 894 AED/sqft (наслідок пандемії та попереднього перенасичення). І саме з цього моменту все почало дійсно змінюватися.

2024 рік ми завершили в діапазоні 1 524-1 597 AED/sqft, залежно від джерела даних. На 2025 рік прогнози говорять про 1 625 AED/sqft, а деякі сценарії бачать 2026 рік вище 1 800 AED/sqft. Звучить як ракета, але увага: темпи зростання вже сповільнюються. Ринок входить у фазу поміркованості, а не подальшої ейфорії.

Обсяг продажів і структура ринку

Масштаб? У 2025 році очікується близько 270 000 транзакцій на загальну суму 917 млрд AED. Лише перший квартал 2025 року дав ~42 000 транзакцій (приблизно 114 млрд AED). Цікаво, що 60-70% — це off-plan, тобто покупки на етапі планування, а 87% покупців сплачують готівкою. Це показує, наскільки цей ринок стоїть на міцному фундаменті, хоча високий відсоток off-plan також означає більшу чутливість до затримок у реалізації проєктів.

З боку пропозиції: у 2025 році має з’явитися ~48 000 нових об’єктів, у 2026 аж ~72 000, з яких лише Q1 2025 забезпечив ~9 400 одиниць. Населення Дубаю вже перевищує 3,8 млн, плюс туризм (понад 17 млн у 2024 році), тож попит є. Питання лише в тому, чи не почне пропозиція випереджати його.

Прогнози

Тут стає цікаво. Для вілл і преміум-сегменту більшість аналітиків прогнозує зростання +5-8% у 2026 році. Квартири у середньому сегменті? Fitch та інші обережні експерти попереджають про можливу корекцію на рівні 10-15%, головним чином через надлишок off-plan і зростаючу кількість поставок. Орендна плата короткостроково зростає ( +6-13%), тож інвестори, які здають житло, мають певну подушку, але у 2026-2027 роках ціновий тиск може змінити напрямок.

То який з цього висновок? Якщо дивишся на люкс і вілли, перспективи виглядають стабільно. Квартири? Треба уважно стежити за таймінгом.

Як розумно читати ринок Дубаю?

фото: elysian.com

Ринок Дубаю — це не лише сухі дані, а й контекст, який визначає, чи є певна ціна вигідною можливістю, чи пасткою. Один квадратний метр у Marina може коштувати стільки ж, як у Downtown, але потенціал оренди, доступність метро та перспективи розвитку району створюють зовсім іншу інвестиційну історію. Середні ціни в євро дають орієнтир, але справжня цінність прихована в деталях, про які девелопери рідко згадують у своїх рекламних буклетах.

Тому, купуючи в Дубаї, варто дивитися ширше, ніж просто на цифри у пропозиції. Локація, зрілість району, якість девелопера та реальні витрати на утримання часто важать більше, ніж сама ціна покупки.

Саме ця здатність читати між рядками відрізняє успішну інвестицію від розчарування. У мене вже дві нерухомості в Дубаї, і я щиро рекомендую вам цей регіон!

Stev

прихильник преміальної нерухомості та гольфу

редакція Luxury Blog