Зелені сертифікати в сегменті розкішної нерухомості — новий ринковий стандарт

Уявіть собі сцену з минулого тижня в офісній будівлі у Варшаві. Потенційний орендар, міжнародна корпорація, відмовляється підписати договір на 3 000 метрів площі. Причина? Відсутність сертифіката WELL Gold. “Наші стандарти ESG цього вимагають”, — чує девелопер. І ось так екологічність перестала бути опцією, а стала умовою входу в гру.

Це не поодинокий випадок. У світі LEED щодня сертифікує 2 600 000 квадратних футів площі. Щодня. Уявіть собі масштаб цієї зміни — будівлі зростають із готовими перепустками до світу, де зелені сертифікати вирішують усе.

90% нових офісних будівель преміум-класу у Варшаві матимуть сертифікат сталого розвитку у 2025 році.

Зелені сертифікати в розкішній нерухомості – екологія без компромісів

Польща наздогнала тренди швидше, ніж хто-небудь очікував. Ще п’ять років тому екологічні рішення були лише додатком, а сьогодні стали основою. Це прискорення не є випадковим — Європейський зелений курс, зростаючий тиск ESG, а також прагматизм інвесторів, які зрозуміли одну річ. Сертифіковані будівлі — це не примха, а бізнес.

фот. dreamerealestate.com

Я бачу це на власні очі, проходячи через центр столиці. Кожен фасад сьогодні має якийсь логотип — LEED, BREEAM, WELL. Ці маленькі таблички стали перепустками до клубу ексклюзивної нерухомості. Але що вони насправді означають?

Революція почалася тихо — у відділах facility management та офісах сталого розвитку. Раптом з’ясувалося, що орендарі готові платити більше за краще повітря, менші рахунки та престиж зеленої штаб-квартири. Девелопери, спочатку скептичні, сьогодні змагаються за найвищі оцінки, як за Michelin для ресторанів.

Справа в тому, що за кожним сертифікатом стоїть система балів, суворі технічні критерії та цілком конкретні цифри вигоди. Ринкові сили, які рухають цією зміною, діють за чіткими правилами — хоча не всі вони очевидні з першого погляду.

Перш ніж ми перейдемо до цифр, подивімося, що на практиці означають окремі логотипи на фасадах будівель…

Що стоїть за знаками LEED, BREEAM і WELL – ключові критерії та рівні

Коли ми дивимося на сучасні будівлі з сертифікатами, бачимо різні позначення — але що вони насправді означають? Кожна система має свої пороги й бали, які варто знати.

фот. dreamerealestate.com

LEED v5 — американська шкала до 110 балів

LEED працює за простою бальною системою. Ти набираєш бали за різні дії, а потім дивишся, в яку категорію потрапляєш. Certified — це 40-49 балів, Silver — 50-59, Gold — 60-79, а Platinum — вже від 80 балів і вище.

Мене завжди цікавило — чому саме 110 як максимум? Виявляється, це через додаткові бали за інновації та регіональні пріоритети. Основних категорій сім: розташування й транспорт, стійкі ділянки, водна ефективність, енергія й атмосфера, матеріали й ресурси, якість внутрішнього середовища та інновації.

BREEAM v7 — європейський підхід із вагами

Тут усе ускладнюється, бо кожна категорія має свою вагу. Енергія — аж 19% від загального балу, що логічно, адже це найбільша експлуатаційна витрата. Здоров’я й добробут отримують 15%, управління — 12%, транспорт — 8%.

Система оцінює від Pass (30% балів) через Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) аж до Outstanding (85%). Ці пороги досить суворі — щоб отримати найвищий рівень, треба справді докласти зусиль.

WELL v2 — концентрація на людях

WELL — це зовсім інша історія. Замість того, щоб дивитися переважно на будівлю, система зосереджена на тому, як вона впливає на нас. Десять концепцій: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver вимагає виконання всіх базових вимог плюс 20 балів із додаткових. Gold — це 40 балів, Platinum — 80. Звучить просто, але диявол криється в деталях — деякі вимоги справді складно реалізувати.

Все більше інвесторів обирають подвійні або потрійні сертифікації. LEED плюс WELL стає популярним — один оцінює будівлю, інший — людей у ній. BREEAM плюс WELL також трапляється, особливо в Європі.

Я помітив, що девелопери часто не розуміють різниці між системами. Вони думають: “сертифікат — це сертифікат”, але це не так. Кожна система вимірює щось своє і має власні пріоритети.

Маючи чітке розуміння того, що саме вимірюють окремі системи, подивімося, чому ринок практично автоматично вимагає їх наявності.

фото: rcm-international.com

Від моди до необхідності – ринкові сили та регуляції, що формують стандарт

Я ще пам’ятаю, як кілька років тому зелені сертифікати були чимось на кшталт ґаджету для найбагатших девелоперів. Такі приємні бонуси, якими можна було похвалитися на виставках. А зараз? Це основа в сегменті premium.

Що ж насправді сталося? Насамперед регуляції почали тиснути з усіх боків.

Регуляторний таймлайн виглядав приблизно так:

19.12.2019 – оголошення “European Green Deal”
14.07.2021 – пакет “Fit for 55” із конкретикою
01.01.2023 – обов’язкові пороги для великих активів в ЄС
2025 – запланований запуск LEED v5 з акцентом на декарбонізацію

Але регуляції — це лише один елемент пазлу. Справжній game-changer прийшов із боку капіталу. Глобальні інвестиційні фонди почали вписувати сертифікаційні вимоги прямо в term sheets. Немає BREEAM чи LEED? Немає фінансування. Просто як двері.

ESG — це вже не модне слово, а жорстка бізнес-вимога. Фонди мають власні зобов’язання перед кінцевими інвесторами, тож передають тиск далі.

З іншого боку, змінилися й орендарі. Міжнародні корпорації впровадили закупівельні політики, які вимагають мінімум LEED Gold або BREEAM Excellent. Їхні sustainability-відділи просто не підпишуть договір оренди в будівлі без сертифіката.

Цікавий приклад — Warsaw Spire: практично 100% площ здано в оренду компаніям, які мали у своїх procurement policies сертифікаційні вимоги. Випадковість? Не думаю.

У Польщі перша сертифікація BREEAM з’явилася у 2010 році. Довго це виглядало як експерименти для обраних. Але коли прийшли європейські регуляції й глобальні орендарі почали ставити жорсткі вимоги, ринок перевернувся. За один день із “nice to have” це стало “must have”.

Власне, це була природна еволюція. Як і всі стандарти — спочатку їх приймають піонери, потім early majority, а згодом це просто стає нормою. Тільки цього разу процес прискорився через зовнішній тиск.

Ці сили не лише стимулюють попит, а й реально впливають на фінансові результати — що підтверджують цифри, які ми побачимо далі.

фот. nar.realtor

Цифри, які переконують – фінансові, операційні та репутаційні переваги

Я щойно вчора розмовляв із керівником будівлі на Мокотові, і він сказав мені щось, що прозвучало як жарт. “Мої орендарі платять мені на 15% більше, бо в мене є шматок паперу на стіні”. Цей шматок паперу — це сертифікат BREEAM.

Виявляється, він зовсім не жартував.

Ці цифри взяті з найновіших досліджень Globalworth Польща та USGBC. Це не прогнози і не бажане мислення. Це жорсткі дані з ринку.

Візьмемо конкретний приклад з Варшави. Два ідентичних офісних центри на Служевці, один поруч з іншим. Перший, без сертифіката, здає площі за 89 PLN за метр. Другий, із сертифікатом LEED Gold, бере 106 PLN. Різниця? 2 300 PLN на місяць за кожні 100 метрів. За рік це майже 28 000 PLN додаткового доходу з кожного орендаря.

Власник сертифікованої будівлі також платить менше за електроенергію. Наскільки менше? Дослідження USGBC показують зниження на 25% у порівнянні зі звичайними будівлями. На 10 000 метрів площі це економія близько 180 000 PLN на рік при нинішніх цінах на енергію.

Але справжній game-changer — це продуктивність. Сертифікат WELL, який зосереджений на комфорті користувачів, підвищує ефективність працівників на 10-15%. Звучить абстрактно? Зовсім ні. Це означає, що команда з 50 людей працює як 56. На практиці це менше відсутностей, швидше виконання проєктів, кращі фінансові результати компаній-орендарів.

Один з моїх знайомих керує командою в будівлі з сертифікатом WELL на Волі. Каже, що люди рідше хворіють, менше скаржаться на втому після роботи. Може, це випадковість, але цифри цього не підтверджують — дослідження IWBI підтверджують цю тенденцію у сотнях об’єктів по всьому світу.

А як щодо репутації? Boston’s carbon-neutral tower із сертифікатом LEED Platinum був проданий у 2025 році на 18% дорожче, ніж подібні об’єкти в околиці. Покупці буквально доплатили за зелений імідж. В Польщі ми також бачимо подібні тенденції — технологічні компанії, юридичні фірми, міжнародні корпорації обирають сертифіковані простори, бо це частина їхньої ESG-стратегії.

Я знаю девелопера, який спочатку думав, що сертифікація — це зайва витрата. Сьогодні всі його нові проєкти мають щонайменше BREEAM Very Good. Чому? Бо інвестори платять більше, орендарі залишаються довше, а операційні витрати нижчі.

Іноді я замислююсь, чи всі ці сертифікати — це просто мода. Але коли дивлюся на рахунки за енергію, ставки оренди та коефіцієнти ротації орендарів, сумніви зникають. Цифри не брешуть.

Якщо цифри настільки однозначні, залишається питання, як використати тренд, щоб випередити конкурентів…

фото: inogenalliance.com

Курс на зелене майбутнє – стратегічні кроки для лідерів ринку

Коли я дивлюся на те, що відбувається на ринку преміальної нерухомості, у мене складається враження, що ми стоїмо на переломному етапі. Або ми діємо зараз, або залишаємося позаду на роки. Це вже не питання “чи”, а питання “коли” і “як швидко”.

До 2030 року 100% преміальних будівель у Європейському Союзі мають бути сертифіковані — звучить як наукова фантастика, але саме в цьому напрямку ми рухаємося. Регулювання ЄС — це не жарт, і інвестори вже зараз звертають увагу лише на об’єкти з відповідними сертифікатами.

У нас є чіткий план дій, який вже довів свою ефективність у кількох проєктах:

1. Аудит портфеля – перевірка поточного стану кожної будівлі
2. Вибір відповідних сертифікацій (BREEAM, LEED, можливо WELL)
3. Інтеграція BIM-систем із технологіями IoT
4. Планування багаторазової рецертифікації кожні 3-5 років

Не будемо себе обманювати — це коштує грошей. Але альтернатива ще гірша.

Я бачу цікаві тенденції на горизонті. Штучний інтелект в оптимізації енергії — це вже не футурологія, а реальність. Матеріали з циркулярної економіки перестають бути нішевими. Мульти-сертифікація стає стандартом, а не винятком.

Іноді думаю, чи не перебільшуємо ми з цим усім «зеленим божевіллям». Потім дивлюся на рахунки за енергію та на нові правила, і розумію, що шляху назад немає. Девелопери, які цього не зрозуміють, матимуть проблеми з продажем вже через 2-3 роки.

Власне, можна почати з невеликих кроків. Пілотний аудит однієї будівлі, перевірити, де ми знаходимося. 90 днів достатньо, щоб отримати чітке уявлення про ситуацію та план дій.

фото: spacewell.com

Ринок premium не чекатиме на тих, хто запізнився. Клієнти вже сьогодні питають про сертифікати, про споживання енергії, про вплив на довкілля. Незабаром саме це вирішуватиме, чи взагалі хтось зацікавиться нашою пропозицією.

Перевір, як твоя будівля проходить зелений тест.

Mark 90

редакція lifestyle & нерухомість

Luxury Blog