У які нерухомості інвестувати у 2026 році – практичний посібник

Три роки тому всі купували все — квартири розліталися, як гарячі пиріжки, склади з’являлися, як гриби після дощу, а навіть ділянки біля лісу знаходили покупців. Потім піднялися відсоткові ставки, кредити подорожчали, ринок сповільнився. І зараз ми стоїмо у 2026 році, у моменті, який багато експертів називають «переломним пунктом». Але що це насправді означає?

Інвестування в нерухомість — це просто вкладення грошей у матеріальні активи: ти купуєш щось фізичне, що може приносити дохід від оренди або зростання вартості. У Польщі це досі «бетонне золото», символ безпечного збереження капіталу. Але 2026 рік приносить нове правило: не кожен квадратний метр — це вигідна справа. Зростання є, але воно вибіркове — якість, локація та профіль ризику важливіші, ніж будь-коли раніше.

В які нерухомості інвестувати у 2026 році? – підказуємо!

фото: brigadegroup.com

Інвестор, який має готівку у 2026 році, ставить собі кілька ключових запитань:

• Які сегменти — квартири, склади, ділянки — мають найвищий ROI?
• Наскільки великий ризик у порівнянні з попередніми роками?
• Чи варто брати кредит при нинішніх ставках?
• Де шукати вигідні пропозиції, а чого уникати як вогню?

Далі в цій статті буде показано, як саме змінюється ринок, які типи нерухомості є фаворитами інвесторів і як підібрати стратегію до власного профілю ризику. Адже 2026 рік — це час, коли вже недостатньо просто “купити що-небудь” — потрібно знати що і чому.

Як ми дійшли до 2026 року – уроки з історії ринку нерухомості

Без розуміння історії важко оцінити, чи 2026 рік є вдалим моментом для інвестицій — або для того, щоб утриматися від них. Польський ринок нерухомості пройшов справді бурхливий шлях: від комуністичної системи розподілу житла до сучасного ковідного ажіотажу на купівлю.

фот. mediaboom.com

Найважливіші етапи польського ринку нерухомості 1976-2025

Ось як це виглядало коротко:

• 1976-1989: трансформація політичної системи, квартири за системним розподілом, приватна власність обмежена
• 1990-2008: бум після лібералізації ринку ( зростання цін навіть у 10 разів після 1990 р.), вступ до ЄС (2004) – приплив капіталу, перші спекулятивні бульбашки
• 2008-2015: глобальна криза вдарила також по Польщі, ціни впали на 20-30 %, але ЄЦБ знизив ставки, тому кредити стали дешевшими і ринок стабілізувався
• 2016-2019: стрімке зростання, особливо у великих містах ( +50 % у так званих BIG5), девелопери не встигали з пропозицією
• 2020-2022: пандемія парадоксально підштовхнула попит, люди тікали у свої чотири стіни, ціни зросли ще на +30-50 %
• 2023-2025: НБП підвищив процентні ставки, кредити подорожчали, попит ослаб, ринок увійшов у фазу стабілізації (місцями з незначною корекцією)

Глобально? Нерухомість зростає у довгостроковій перспективі — в Польщі +500 % з урахуванням інфляції за останні 50 років. Американські REIT-и приносять у середньому ~11 % на рік з 60-х років. Але — і це важливо — кожні 7-10 років трапляються корекції. Іноді суттєві.

Чого навчають попередні бульбашки та корекції?

Кілька уроків на майбутнє:

• Високі зростання часто передують корекції (див. 2007, 2021)
• Дешево ніколи не означає “погано” — кризи це можливість для терплячих
• Емоції (страх, ейфорія) — поганий порадник: краще звертати увагу на цикли, а не на газетні заголовки
• Довгостроково нерухомість зростає, але в короткостроковій перспективі може завдавати болю

У 2026 році ми, ймовірно, перебуваємо на етапі стабілізації після шаленства — чи це шанс, чи пастка? Потрібно звернутися до актуальних даних, щоб відповісти.

фото: vidyard.com

Польський ринок у 2026 році – ключові дані та нові регуляції

Після кількох років значних злетів і падінь польський ринок нерухомості входить у 2026 рік у зовсім іншому стані — більш стабільному, але й більш вимогливому для інвесторів.

Продаж і ціни на житло на межі 2025/2026

Дані з кінця 2025 року показують чітке пожвавлення. Продажі квартир зросли приблизно на 10 % у річному вимірі, а ціни у найбільших містах стабілізувалися — Варшава все ще 15-18 тис. злотих/м², Краків і Вроцлав трохи менше. Важливо, що мова йде не про спекулятивний бум, а про реальний попит. Люди просто повертаються на ринок, бо бачать, що кредит знову має сенс.

Відсоткові ставки, кредити та доступність фінансування

NBP знизив референтну ставку з приблизно 5,75 % до 4,5 %, що призвело до зниження WIBOR 3M до рівня близько 4 %. Для когось, хто бере іпотеку на 500 000 злотих, щомісячний платіж знизився до приблизно 3 000 злотих — цілком прийнятно. Додатково банки повернулися до кредитів з LtV до 90 %, тож власний внесок не повинен бути величезним. Усе це разом означає, що доступність фінансування найкраща за останні кілька років.

Нові правила: PIT 2020 і планувальна революція

З січня 2026 року набирають чинності дві великі зміни. Перша: квартири, куплені у 2020 році, вже можна продавати без сплати ПДФО — експерти оцінюють, що на ринок може потрапити навіть 50-100 тисяч об’єктів, що збільшить пропозицію. Друга: новий закон про планування вдаряє по сільськогосподарських ділянках без МПЗП — тисячі таких земель стали практично безвартісними.

Попит на оренду тримається досить добре — рентабельність близько 4-4,5 %, потреба у квартирах +15 % (зокрема завдяки мігрантам з України), незважаючи на негативну демографію. Умови сприятливі, але це вимагає вибірковості.

Квартири для оренди та продажу – де шукати вигідні пропозиції у 2026 році

Мешкання досі залишаються в Польщі номером один серед інвестицій у нерухомість — але у 2026 році їхня прибутковість буде дуже різною. Все залежить від того, що і де ти купиш.

фото: rsnpropertygroup.com

Малі квартири у великих містах – фаворити 2026 року

Експерти тут одностайні: найбільший сенс мають невеликі квартири 40-60 м² у BIG5 (Варшава, Краків, Вроцлав, Труймясто, Познань). Чому саме такі? Тому що дистанційна робота означає, що люди часто змінюють житло — їм потрібна гнучкість, вони не хочуть пов’язувати себе на роки великою квартирою. Самотні люди, молоді пари, студенти, іноземні працівники — саме вони стимулюють попит на оренду.

Прогнози для BIG5:

Що це означає для тебе? Купуєш сьогодні, через рік твоя квартира буде коштувати більше, а весь цей час ти отримуєш щомісячну орендну плату. Довгостроково — надійна стратегія.

Провінція та менші міста — вищий ROI чи вищий ризик?

Поза BIG5 ситуація виглядає інакше. Ціни здебільшого стабільні, іноді зниження на 2-5 %. З іншого боку, рентабельність оренди сягає навіть 4,5-6 %, адже ціни купівлі значно нижчі. Звучить добре? Так, але є підступ.

Ризик простоїв зростає. Менші міста часто втрачають молодих мешканців — вони виїжджають до BIG5 або за кордон. Водночас приплив мігрантів (переважно з України) може частково це компенсувати, особливо там, де є виробничі підприємства.

Приклад інвестиції: 50 м² у Кракові крок за кроком

Конкретний сценарій, щоб побачити цифри:

• Ціна покупки: ~900 000 злотих (50 м², хороший район)
• Орендна плата: 4 000 злотих/міс.
• ROI з оренди: ~5 % на рік (4 000 × 12 / 900 000)
• Потенційна апреціація: близько +4 % у 2026 р. (тобто +36 000 zł)

Разом ти маєш дохід від оренди плюс зростання вартості. За рік це майже 84 000 злотих (мінус витрати — адміністрація, податок, можливі ремонти — скажімо, ~30 % від орендної плати). Чистий прибуток? Приблизно 6-7 % на рік. Не сенсація, але стабільно.

Але будь уважний до пасток: хвиля будівництва під час ковіду могла створити локальний надлишок. І демографія — людей стає менше (якщо тільки імміграція це не змінить). Тож обирай локації біля залізниці, університетів, IT-центрів — там попит буде стабільнішим.

Склади, офіси та REIT-и — комерційна нерухомість для інвестора

Житло — не єдиний варіант, якщо ви розглядаєте нерухомість як інвестицію. Склади, офіси чи частки в REIT можуть дати зовсім інші показники прибутковості — іноді вищі, іноді більш стабільні. Однак не кожен має бажання (або капітал) купувати цілу логістичну будівлю. Давайте подивимось, що у 2026 році виглядає розумно і для кого.

Склади та логістика – лідери прибутковості у 2026 році

Тут зараз відбувається найбільше. Прогнози свідчать про зростання цін на 7-10% протягом року, продажі мають зрости на +20%, а рентабельність оренди коливається в межах 6-8%. Це наслідок буму e-commerce — кур’єри потребують баз поблизу клієнта. Плюс friendshoring: склади біля України чи східного кордону набирають значення, бо компанії хочуть мати ланцюги постачання ближче. Приклад? Panattoni будує гігантські логістичні парки під Вроцлавом — ROI близько 8%. Але увага: пороги входу високі, окремий об’єкт часто коштує кількадесят мільйонів злотих.

Ринок офісів після пандемії — стабілізація чи зміна функцій?

Офіси? Менш захопливі цифри. Ціни здебільшого стабільні, продаж може зрости на +5%, рентабельність оренди становить близько 5%. Гібридна робота змінила правила гри — компанії орендують менше площі, але більше дбають про якість простору. Сучасні, екологічні локації мають перевагу. Сертифікат BREEAM або LEED може підвищити вартість об’єкта на 10-15% і залучити інституційних орендарів, які сплачують вчасно. Ризик? Вакантність, якщо гібридна зайнятість посилиться.

REIT-и та зелені будівлі як спосіб диверсифікації

REIT-и — це фонди нерухомості, які виплачують дивіденди — у світі приносять 6-8% на рік. В Україні ще триває розробка законодавства, але коли закон набуде чинності, можна буде купити “частку” комерційної нерухомості без заморожування мільйонів. ESG — друге ключове слово: будівлі з сертифікатами приваблюють капітал, їх легше здавати в оренду, вони мають премію до вартості.

Ключове питання звучить так: скільки капіталу ти маєш і скільки хочеш залучити в один проєкт? Комерційна нерухомість вимагає більше готівки, але дає диверсифікацію — інституційні орендарі, інші цикли, ніж житлова нерухомість.

Ділянки та землі в новому планувальному порядку — що ще має сенс?

Протягом багатьох років інвестування в земельні ділянки вважалося безпечним способом розміщення капіталу. Купуєш шматок землі, чекаєш — і вартість зростає. Правда? Що ж, з січня 2026 року правила гри змінилися — і досить радикально.

фот. zaminwale.com

Новий закон про планування — що зміниться з 2026 року?

З 1 січня 2026 року набрала чинності так звана “планувальна революція”. Звучить загрозливо, але коротко кажучи, йдеться про те, що без місцевого плану просторового розвитку (МППР) забудова ділянки стає значно складнішою, а часто — практично неможливою. Минув час, коли ти міг подати заяву на умови забудови й згодом отримати зелене світло на будівництво. Тепер вирішальне значення має місцевий план. Саме він визначатиме, скільки насправді варта твоя ділянка.

Ділянки з МПЗП проти сільськогосподарських полів – хто виграє, хто втратить?

Ділянки, охоплені МПЗП, зараз як золото. Експерти прогнозують зростання їхніх цін на +5-10% вже у 2026 році, головним чином тому, що правовий статус є зрозумілим — ти знаєш, що можеш там збудувати і на яких умовах. А от сільськогосподарські ділянки без плану? Це вкладення з високим ризиком. Тисячі таких парцел можуть втратити інвестиційну цінність, бо девелопер просто не матиме підстав, щоб там будувати.

Варто також звернути увагу на регіональні відмінності. Мазовецьке воєводство, особливо околиці запланованого ЦПК, — це місця, де ділянки з МПЗП можуть подорожчати навіть на +10%. Але в інших регіонах? Попит може бути значно слабшим.

Чекліст для покупця інвестиційної ділянки у 2026 р.

Перш ніж прийняти рішення про покупку, перевір:

1. Чи має ділянка ГПЗК? – це основа
2. Доступ до дороги – без цього не може бути й мови про забудову
3. Комунікації поруч – електрика, вода, каналізація
4. Логістичне оточення – чи справді тут можна щось збудувати?
5. Ризик змін у планах – чи не планує громада переглядати МПЗП?

Ділянки можуть бути чудовою інвестицією, але лише якщо мають надійні правові підстави. Інакше ти купуєш ризик, а не актив.

Ефективні стратегії інвестування в нерухомість у 2026 році

W 2026 році просто купити квартиру для здачі в оренду — цього замало, щоб говорити про справжню стратегію. Ринок ускладнився — у деяких містах маємо надлишок житла, але водночас зростають зарплати й потенційно можуть знизитися відсоткові ставки. Щоб розумно формувати портфель, варто подумати про диверсифікацію й зрозуміти, коли фінансовий леверидж має сенс, а коли краще обмежити кредит.

фото: lawtimesnews.com

Диверсифікація портфеля нерухомості на практиці

Замість того, щоб робити ставку лише на один тип, варто поєднати кілька сегментів. Приклад? Невелика квартира у Варшаві для довгострокової оренди (4-7 % нетто на рік + аперціація 3-5 %), участь у логістичному фонді (дивіденди 6-8 %) і земельна ділянка з МПЗП під майбутню інвестицію (потенційно 20-30 % зростання за 3-5 років, але без поточного доходу). Така комбінація розподіляє ризик — якщо ринок житла сповільниться, комерційна нерухомість може зрости; якщо ставки впадуть, вартість ділянок зазвичай підвищується. І кожен елемент генерує інший тип доходу — готівка зараз (оренда) проти прибутку пізніше (земля).

Нерухомість vs облігації – у чому перевага у 2026 році?

Облігації зараз дають близько 5,5-6 % при мінімальному ризику. Квартири для оренди пропонують схожі 4-7 % нетто плюс зростання вартості, але потребують часу та управління. REIT-и виплачують дивіденди 6-8 %, вони ліквідні, але волатильні. Тож коли нерухомість має сенс? Коли ти розраховуєш на зростання вартості (облігація цього не дасть) і тебе не лякають простої чи ремонти. Якщо цінуєш спокій і ліквідність — облігації можуть бути кращим вибором.

Прикладові стратегії: консервативна, збалансована, агресивна

Консервативна: більшість капіталу в облігації та REIT, можливо одна невелика квартира на початок. Мінімальне боргове навантаження. Мета: стабільний дохід ~5-6 % без стресу.

Збалансована: половина коштів у квартири (одна-дві), решта у фонди нерухомості та облігації. Помірний кредит (LTV ~50 %). Повернення 6-7 % з балансом ризику.

Агресивна: кілька квартир з високим кредитним плечем (LTV 70-80 %), ділянки під майбутню забудову. Мета: понад 8-10 % при вищому ризику простою та падіння цін.

Вибір залежить від толерантності до ризику та часу, який ти готовий приділяти управлінню. Розроби план — без нього легко піддатися імпульсивним покупкам.

Формування портфеля нерухомості до 2030 року – як підготуватися до змін

Інвестування в нерухомість — це довгострокова гра: ти не купуєш сьогодні, щоб продати через рік. Тому якщо плануєш увійти у 2026 році, варто дивитися далі: що може статися до 2030 року і як підготувати портфель до різних сценаріїв.

Які сценарії очікують ринок нерухомості до 2030 року?

Аналітики очікують, що десь між 2026 і 2030 роком може відбутися корекція цін на 10-20 %, особливо в житловому сегменті. Пік надлишкової пропозиції житла прогнозується на 2028-2030 роки — тоді девелопери забезпечать ефект буму з 2023- 2025 років. Після цієї «перепади» можливе чергове зростання, підживлене подальшою урбанізацією та зменшенням кількості доступних квартир. Звучить як гойдалка? Саме так — тому гнучкість є ключем.

Три довгострокові тренди, на які варто звернути увагу:

• Даунсайзинг – у великих містах віддаватимуть перевагу меншим, функціональним квартирам; великі M4 може бути складніше здати в оренду.
• Френдшоринг – склади та ангари біля кордону з Україною, поруч із Заходом – логістика дедалі ближче до ринків збуту.
• ESG і зелені сертифікати – енергоефективні будівлі будуть дорожчими, але їх легше здавати в оренду та перепродавати.

Практичні кроки, щоб підготувати свій гаманець вже сьогодні

Що робити у 2026 році, маючи на увазі 2030 рік?

1. Віддавай перевагу гнучким, легко здаваним в оренду приміщенням – малим або середнім квартирам у хороших локаціях.
2. Обережно з великими ділянками без МПЗП і просторими квартирами на околицях.
3. Поступово збільшуйте експозицію на логістику та сертифіковані об’єкти (BREEAM, LEED).
4. Слідкуй за рішеннями НБП, регуляторними змінами та ринковими звітами (JLL, Otodom, Colliers).
5. Оновлюйте стратегію кожні 12-24 місяці – консультація з радником може вберегти від помилок.

Нерухомість вже не є простим “бетонним золотом”, але за усвідомленого, гнучкого підходу може залишатися надійною опорою статків. Принаймні я так це бачу.

NORBI C

редакція нерухомості

Luxury Blog