Скільки коштує нерухомість у Дубаї?

“Середня ціна квадратного метра в Дубаї у 2025 році перевищила 18 000 AED, тобто близько 19 000 PLN — це більше, ніж ти платиш за розкішну квартиру в центрі Варшави.”

Звучить як божевілля? Але іноземні інвестори вже складають 70% всього ринку нерухомості в цьому еміратському місті. Це не випадковість. Дубай пропонує те, чого марно шукати деінде — нульовий податок на приріст капіталу, постійний вид на проживання для власників нерухомості та ринок, який навіть під час глобальної інфляції зростає як на дріжджах.

2025 рік — це переломний момент для ринку нерухомості Дубая. Expo 2020 залишила свій слід, великі інфраструктурні проєкти добігають кінця, а місто готується до нової хвилі розвитку. Інвестори з Польщі дедалі частіше розглядають Дубай не як екзотичну пригоду, а як серйозну альтернативу власному ринку.

Скільки коштує нерухомість у Дубаї?

Щоб зрозуміти, чи варто вкладати свої гроші в дубайські метри, тобі потрібно знати три ключові речі:

• Актуальні ставки за квадратний метр – скільки насправді коштують різні типи у різних районах

• Повний розрахунок витрат – які додаткові платежі очікують на покупця окрім ціни квартири

• Рентабельність і тенденції — чи можна заробити на оренді та яким буде майбутнє цього ринку

Не буду приховувати — цифри можуть здивувати. Але диявол криється в деталях, а саме деталі в цьому випадку можуть визначити успіх або провал твоєї інвестиції.

Однак перш ніж перейти до конкретних сум, варто зрозуміти географію цін на ринку Дубая.

Карта цін 2025 – від студії до пентхауса

Ціни в Дубаї у 2025 році? Це тема, яку кожен потенційний інвестор повинен знати напам’ять. Діапазон справді широкий, але в цьому всьому можна розібратися.

Факти, які варто запам’ятати: ціни на нерухомість на етапі будівництва в середньому на 15-20% нижчі, ніж на готові об’єкти. Стандарт “luxury” підвищує ціну ще на 30-40%. Найбільше зростання цін у 2024 році зафіксовано в районах біля каналу — аж на 18%.

Географія — це все в цьому бізнесі. Downtown і DIFC — це фінансові центри, де квадратний метр коштує 15 000–25 000 AED. Palm Jumeirah? Там головне престиж, тому ціни подібні. Але якщо поїхати в Ajman чи Sharjah на околиці, ті ж самі квадратні метри раптом коштують 8 000–12 000 AED.

Чому така різниця? Інфраструктура, близькість до метро, вид на Бурдж-Халіфа. Плюс, звісно, весь цей маркетинг і престиж адреси.

Два реальні випадки з життя — пентхаус у Burj Khalifa продали минулого року за 42 мільйони євро, його купив російський олігарх. З іншого боку, знайомий поляк придбав собі 74 метри в Аджмані за 223 000 AED і задоволений.

Історія цін — це справжні американські гірки. У 2008 році, перед кризою, квадратний метр коштував близько 20 000 AED — звучить знайомо, чи не так? Потім стався обвал, і ціни впали на 60%. Пандемія у 2020 році? Тоді всі думали, що буде погано, а натомість ціни злетіли вгору, як ракета.

Власне, цікаво, що ці ціни з 2008 року повернулися лише зараз. Тобто ринку знадобилося 15 років, щоб відновитися.

Ми вже знаємо стартові ціни, час підрахувати повну суму й подивитися, що ще ти додаси до цієї суми…

Повний рахунок – збори, податки та етапи покупки

Бачиш стартову ціну й думаєш, що це все? На жаль, це лише початок. У Дубаї кожен дирхам на папері перетворюється на значно більшу суму у рахунку — і ніхто тобі цього раніше докладно не пояснить.

1. Форма бронювання та перший внесок
Ти починаєш із “Reservation Form” і 10% завдатку. Звучить невинно, але вже тут ти сплачуєш комісію агенту — стандартно 2% від вартості. Якщо купуєш за 1 500 000 AED, це додатково 30 000 AED одразу. Тривалість: 1–3 дні.

2. Договір купівлі-продажу (SPA) та реєстрація DLD
Тут виникає найбільша витрата — 4% комісія Dubai Land Department. Це не підлягає обговоренню. При такій самій інвестиції це ще 60 000 AED. Додатково нотаріальні витрати, зазвичай 2 000–5 000 AED. Етап триває приблизно 7–14 днів.

1. Графік платежів за схемою off-plan
   
   Більшість проєктів мають схожу структуру: 10% при бронюванні, 10% при підписанні SPA, далі транші кожні 3-6 місяців залежно від прогресу будівництва. Приклад для 24-місячного проєкту: 20% протягом перших двох місяців, наступні 60% рівними частинами кожні пів року, фінальні 20% при отриманні ключів.
2. Експлуатаційні платежі та приховані витрати
   
   Ніхто не говорить вголос про сервісний збір 10-20 AED/м² на рік. Для апартаментів площею 100 м² це 1 000-2 000 AED щороку. Іноді ще додається плата за паркування, вивіз сміття, страхування будівлі.
3. Фіналізація та передача
   
   Останні 20% плюс збори за переоформлення права власності. Додатково 2 000–3 000 AED за документи, переклади, фінальні записи. Процес триває 30–45 днів з моменту завершення будівництва.

Golden Visa коротко: при інвестиції від 2 000 000 AED ви отримуєте 10-річну візу для всієї родини. Подання заявки займає 2-4 тижні, переваги — вільний в’їзд до ОАЕ, можливість ведення бізнесу та відсутність необхідності залишати країну кожні 6 місяців.

Правда полягає в тому, що стартова ціна становить максимум 85% кінцевої вартості. Решта — це «дрібниці», які можуть здивувати навіть досвідчених інвесторів.

Раз ми знаємо повний розрахунок, запитаймо: чи це окупиться?

Рентабельність і майбутнє — чи вигідна ця інвестиція?

Чи працює твій капітал ефективно? Це питання ставить собі кожен інвестор, який розглядає купівлю нерухомості в Дубаї.

Цифри говорять самі за себе. У центрі Дубаю можна розраховувати на дохідність близько 7%, тоді як на околицях міста — навіть до 10%. Для порівняння, варшавські квартири дають максимум 5%. Різниця суттєва.

Прогнози на найближчі роки виглядають оптимістично — зростання цін на 5-8% у 2025 році, а потім стабільні 5-10% щорічно до 2030. План Dubai 2040 передбачає перетворення міста на глобальний хаб для найбагатших. Приплив high-net-worth individuals вже зараз стимулює попит.

Варто звернути увагу на статистику угод. У 2024 році зафіксовано понад 100 000 продажів, а прогнози на 2025 рік говорять про 120 000. Це означає одне — ринок залишається ліквідним. У тебе не виникне проблем із продажем, коли настане час виходу.

Але чи все так ідеально? Не зовсім.

Ризик і винагорода

Глобальна інфляція може вплинути на витрати на утримання нерухомості. Геополітика на Близькому Сході завжди несе певний ризик. А ринки нерухомості — навіть найкращі — проходять через цикли зростання та спаду.

Вибір між off-plan і готовими проектами? Off-plan пропонує кращі ціни, але потребує терпіння. Готові нерухомості означають миттєвий дохід від оренди, хоча й за вищою ціною входу.

Зрештою, Дубай пропонує одні з найвищих показників прибутковості в цьому регіоні. Питання в тому — чи готовий ти зробити цей крок?

Що далі з дубайським ринком – ключові висновки та наступні кроки

Дубай вже не той шалений ринок, яким був десять років тому, коли купували квартиру за брошурою й молилися, щоб забудовник завершив будівництво. Сьогодні ситуація виглядає зовсім інакше.

Три речі, які тобі потрібно знати

Ціни все ще зростають, але спокійніше, ніж торік. Це добра новина — це означає стабілізацію без спекулятивної бульбашки. Друге — завжди додається 6-8% до ціни покупки на додаткові витрати. І третє, найважливіше: рентабельність у Дубаї досі перевищує більшість європейських ринків.

Багато людей забувають про цей останній пункт, зосереджуючись лише на ціні входу.

Перевір себе перед покупкою

▢ Чи маєш чіткий бюджет із запасом на непередбачені витрати?

▢ Ти точно знаєш, для чого купуєш — квартира для себе, інвестиція чи, можливо, пенсійний план?

▢ Ви визначили часовий горизонт — 3 роки, 10 років, а може й довше?
▢ Ви готові до ризику валютних коливань і місцевих регуляцій?

▢ Чи маєш план виходу з інвестиції — коли і як будеш продавати?

Ці питання здаються банальними, але більшість покупців не можуть на них відповісти. А мали б.

Погляд у майбутнє 2026-2030

Dubai Vision 2040 — це не просто красиві маркетингові гасла. Місто справді робить ставку на сталий розвиток і технології майбутнього. З’являється навіть таке поняття, як «метавсесвіт нерухомості» — звучить дивно, але вже трапляються перші випадки продажу віртуальної нерухомості, пов’язаної з фізичною.

Я не кажу, що це буде революція, але напрямок очевидний. Дубай хоче стати технологічною столицею регіону.

Час діяти

Теоретизування — це одне, а практика — зовсім інше. Перевіряй актуальні пропозиції у ліцензованих агентів — не на сайтах оголошень, а саме у людей, які мають ліцензію RERA. Це основа безпеки.

Якщо ти вже серйозно замислюєшся про покупку, домовся про консультацію з кимось, хто добре знає місцевий ринок зсередини. Не приймай рішень лише на основі статей з інтернету — навіть цієї.

Дій розумно, але дій.

Марк Д.

редактор лайфстайлу

Блог про розкіш