Розвиток розкішної нерухомості в топових альпійських курортах

Де сьогодні найбагатші вкладають свої капітали, коли світ здригається від геополітичної нестабільності та інфляції? Відповідь може здивувати — дедалі частіше вони звертають погляд у бік засніжених вершин Альп. Глобальний ринок розкішної нерухомості в Альпах щойно перевищив 50 млрд € у 2024 році, і це лише початок буму, масштаб якого вже починає турбувати навіть місцевих політиків.

Уяви собі польського підприємця, який після успішного продажу IT-компанії розмірковує про купівлю шале у швейцарському Вербʼє за 8 мільйонів франків. Він сидить у готельному лобі, переглядаючи пропозиції на планшеті, у той час як рівно в цьому самому місці 150 років тому інший поляк — курортник із санаторію — рахував копійки на місячне лікування.

Розвиток розкішної нерухомості в топових альпійських курортах – дізнайся про гарячий ринок

Разючий контраст, правда? А саме ця еволюція — від оздоровчих пансіонатів до глобальної мекки для ультра-багатих — показує, наскільки радикально змінилися Альпи за останні десятиліття.

фото: theluxurytravelexpert.com

Часом замислююсь, чи усвідомлюємо ми, що спостерігаємо справжню революцію на власні очі. Цей регіон зазнав неймовірної трансформації — з локальних гірськолижних курортів він став одним із найгарячіших інвестиційних ринків світу. І справа зовсім не лише в лижах чи краєвидах.

Щоб зрозуміти масштаб цього явища, потрібно зазирнути глибше в його корені. Історія цього буму сягає набагато далі, ніж може здатися, а ринкові механізми тут працюють за зовсім іншими правилами, ніж у традиційних фінансових центрах. Сучасні регуляторні виклики переплітаються з новими інвестиційними трендами, створюючи таку складну мозаїку, що навіть досвідчені гравці губляться в її лабіринтах.

Те, що відбувається нині в альпійських долинах, — це не випадковість і не короткочасна мода. Це результат довготривалих процесів, які варто зрозуміти — особливо зараз, коли дедалі більше польських інвесторів починають розглядати ці території як реальну альтернативу класичним формам розміщення капіталу.

Від королів лиж до цифрових мільярдерів – історія та еволюція ринку

Чи замислювалися ви коли-небудь, як альпійські курорти перетворилися з місць для лікування легенів на ігровий майданчик для мільярдерів? Це захоплююча подорож крізь понад сто років трансформації.

фот. snow-online.com

Власне, все почалося з… хвороби. У XIX столітті заможні міщани їхали до Альп не для катання на лижах, а щоб лікувати туберкульоз. Перші заклади в Шамоні були санаторіями, куди люди приїжджали дихати гірським повітрям. Тоді ніхто не думав про апартаменти за мільйони євро.

Ігри 1924 року стали справжнім проривом. Раптом Шамоні стало відомим на весь світ. Люди побачили, що там можна не лише лікувати легені, а й чудово проводити час. Почали з’являтися перші готелі для туристів, а не для пацієнтів.

Але справжньою революцією стало Куршевель у 40-х роках. Французи після війни вирішили створити курорт з нуля — перший в історії повністю спланований гірськолижний центр. Це була геніальна ідея. Замість того, щоб чекати, поки місто розвинеться саме, вони спроєктували все: де будуть готелі, де схили, де ресторани.

80-ті й 90-ті — це була зовсім інша ліга. З’явилися російські олігархи, арабські шейхи, азійські мільярдери. Раптом ці маленькі альпійські містечка стали світовим ринком. Пам’ятаю, мій знайомий агент з нерухомості казав, що ціни тоді зросли у п’ять-шість разів за десятиліття. Люди купували апартаменти, як акції на біржі.

Цікаво, що кожна епоха залишала свій архітектурний слід. Ті старі санаторії були масивними, кам’яними будівлями — вони мали бути надійними й здоровими. Потім у 60-х з’явилися бетонні блоки в стилі бруталізму. А олігархи 90-х хотіли вже тільки скла, сталі й панорамних вікон.

Криза 2008 трохи охолодила ринок, але ненадовго. До 2020 року ціни знову пішли вгору. Тоді люди зрозуміли, що нерухомість в Альпах — це не лише розвага, а й безпечна інвестиція. Швейцарські франки, стабільне законодавство, мальовничі краєвиди — ідеальне місце, щоб заховати гроші.

Що мене найбільше захоплює в цій історії? Те, як кожне покоління власників повністю змінювало характер цих місць. Від спокійних санаторіїв через спортивні курорти до ексклюзивних анклавів для найбагатших. Сьогодні ми дивимося на ринок 2025 року, який є результатом усіх цих трансформацій одночасно.

Стан ринку 2025 – ціни, покупці та ключові локації

Ринок гірської нерухомості у 2025 році демонструє чіткі цінові та географічні розмежування, які варто враховувати перед прийняттям інвестиційного рішення.

фото: snowtrex.co.uk

Актуальні ціни за квадратний метр у найдорожчих альпійських курортах виглядають наступним чином:

Ці цифри можуть здаватися абстрактними, але якщо помножити їх на типову площу шале у 400 квадратних метрів, йдеться про суми, що перевищують 10 млн євро за одну нерухомість.

Структура покупців суттєво змінилася за останні роки. Наразі спостерігається такий розподіл:

• Європа: 40% (переважно Німеччина, Франція, Велика Британія)

• Азія та Близький Схід: 25% (зростання інвесторів із Сінгапуру та Еміратів)

• США: 20% (стабільна частка попри коливання курсу долара)

• Інші: 15% (різке падіння кількості російських покупців після 2022 року)

Цікаво, що ще три роки тому російські олігархи становили близько 15% усіх угод у преміум-сегменті. Тепер їх місце зайняли інвестори з країн Перської затоки.

Щодо типу нерухомості, домінують шале — вони складають 60% усіх продажів. Апартаменти — 30%, а готелі лише 10%. Середня площа коливається від 300 до 500 квадратних метрів, що свідчить про те, що покупці шукають простір не лише для себе, а й для гостей.

Cortina d’Ampezzo стала справжньою зіркою останніх місяців. Цей італійський курорт, який прийматиме частину Олімпійських ігор 2026 року, за рік підняв ціни на 22%. Це значно більше, ніж у традиційних альпійських містечках. Інвестори сподіваються, що олімпійський ефект збережеться і після завершення змагань.

Варто також звернути увагу на Церматт, де, попри відсутність нових будівельних ділянок, ціни зростають на 7% щороку. Парадоксально, але обмежена пропозиція лише підсилює попит. Подібна ситуація в австрійському Лех-ам-Арльберг — там кожна нова нерухомість знаходить покупця ще до завершення будівництва.

Географічні обмеження в Альпах призводять до того, що йдеться про ринок із дуже обмеженою пропозицією. Неможливо просто збудувати новий курорт — території охороняються, а правила стають дедалі суворішими. Це один із головних чинників, що впливають на постійне зростання цін у найкращих локаціях.

Сучасний стан ринку також характеризується певною невизначеністю, пов’язаною зі зростаючими екологічними та регуляторними викликами, які можуть суттєво вплинути на майбутнє інвестицій у цьому секторі.

фото: newzealand.com

Лід тане, закон стає суворішим — екологічні та регуляторні виклики

Альпійські льодовики зменшуються зі швидкістю 1,8 метра на рік. Звучить абстрактно? Для власників нерухомості в гірських курортах це цілком реальна фінансова проблема.

Вже зараз 20% гірськолижних курортів в Альпах стикаються з нестачею снігу. Пам’ятаю, кілька років тому мій знайомий купив апартаменти на невеликій станції — розраховував на стабільний дохід від оренди. Сезон скоротився, гості перестали приїжджати. До 2050 року експерти прогнозують скорочення гірськолижного сезону наполовину.

фот. theluxuryvacationguide.com

“Альпійські льодовики щороку втрачають близько 3% своєї маси. Це незворотний процес, який змінить всю гірську туристику” – попереджає WWF у найновішому звіті.

Довкілля — це одне. Інше — це законодавство, яке стає дедалі суворішим:

1. Швейцарія – Lex Koller обмежує купівлю нерухомості іноземцями. У Церматті ліміти на 2024 рік були вичерпані ще в березні.
2. Австрія – нові обмеження для «других домівок», особливо в Тіролі та Зальцбурзі.
3. Франція – деякі гірські громади запроваджують заборону на будівництво нових туристичних об’єктів.

Соціальна напруга зростає паралельно. Церматт і Санкт-Моріц — чудові приклади: обидва міста впроваджують дедалі радикальнішу антиавтомобільну політику. Місцеві жителі протестують проти «міст-привидів». У деяких районах 80% житла стоїть порожнім протягом 8-10 місяців на рік.

Власники сплачують податки на нерухомість, але нічого не дають місцевій спільноті. Магазини закриваються, бо немає постійних клієнтів. Молодь виїжджає, бо не може дозволити собі жити у рідному місті.

Овертуризм ще більше ускладнює ситуацію. Санкт-Моріц запровадив обмеження для туристичних груп, Церматт розглядає систему бронювання в’їзду до міста. Все це впливає на інвестиційну привабливість регіону.

Цікаво, що ті самі чинники, які руйнують традиційну модель гірського туризму, можуть стати шансом для продуманих інвестицій. Але це вже інша історія.

Як інвестор може відповісти на ці виклики?

фото: theluxurytravelexpert.com

Що далі? Тренди 2030 та стратегії інвестора

Я іноді замислююся, чи мав рацію мій знайомий, коли рік тому казав, що Альпи — це вже минуле. Зараз я бачу звіти Knight Frank і Savills — вони прогнозують зростання вартості prime-локацій на 5-7% щороку до 2030 року. Це зовсім не звучить як минуле.

Власне, я вже бачу чотири основні тренди, які формуватимуть цей ринок:

1. Безпечний притулок стає новою нормою. 73% ультра-багатих інвесторів планують свою “safe alpine base” — не лише для відпочинку, а й як реальну альтернативу для постійного проживання.
2. Технології стають невід’ємною частиною альпійських шале. Нульові викиди, системи штучного інтелекту для керування будинком, перегляд через VR ще до того, як ми взагалі вирушимо на місце.
3. Цілорічна монетизація перестає бути мрією. Взимку лижі, влітку хайкінг, восени діджитал-детокс — кожен сезон має свою групу орендарів.
4. Партнерства замінюють традиційні інвестиції. Місцеві девелопери шукають капітал, ми шукаємо доступ до ринку.

До речі, ці технології вже зовсім не є науковою фантастикою. Нещодавно я зустрівся з девелопером із Шамоні — він показував мені будинок, який самостійно регулює температуру, освітлення, навіть замовляє їжу залежно від того, хто саме перебуває всередині. Система навчалася протягом двох сезонів і тепер передбачає потреби гостей краще, ніж консьєрж у готелі.

Але технологія — це одне, а стратегія — зовсім інше. Я бачу кілька конкретних рішень, які вже працюють зараз:

• Equity partnership з локальним девелопером – ми надаємо капітал, вони – локальні знання
• Фонд REIT Alpine – диверсифікація без необхідності управляти окремими об’єктами нерухомості
• Короткострокова оренда з дохідністю 3-5% плюс зростання капіталу
• Спільна власність з ротаційним користуванням — ми ділимо витрати та ризики

Чесно кажучи, мене найбільше переконує саме ця стратегія партнерства. Я знайшов девелопера у Вербʼє, який будує лише net-zero шале. У нього є дозволи та контакти, у мене — капітал. Ми ділимо прибуток порівну, але що ще важливіше — ми також ділимо ризики.

Цей ринок вже не буде таким, як раніше. До 2030 року Альпи стануть справжньою альтернативою Лондону чи Цюриху як місце постійного проживання для частини ультра-багатих. Просто потрібно бути там раніше, ніж усі інші це зрозуміють.

Роби висновки та пакуй лижі – наступні кроки для читача

Після всієї цієї подорожі через альпійські інвестиції можна сказати одне — простих відповідей немає. Але принаймні тепер ми знаємо, де шукати правильні запитання.

Історія показала нам, що ринок нерухомості в Альпах пройшов шлях від локальних угод до глобальної інвестиційної арени. Стан на 2025 рік — це поєднання можливостей і викликів: зростання цін, нові регуляції ESG, але також величезний потенціал у преміум-сегменті. Ризики? Насамперед кліматичні та регуляторні зміни, які можуть повністю змінити уявлення про прибутковість.

Тепер конкретно — що робити далі. Не можна ж залишитися лише з теорією.

1. ESG due diligence на першому місці
Кожна нерухомість повинна пройти фільтр екологічних стандартів. Це вже не опція, а необхідність. Енергетичні сертифікати, оцінка впливу на довкілля, відповідність місцевим кліматичним планам.

2. Партнерство з місцевою юридичною фірмою
Без цього — як без лиж на схилі. Закон у кожному кантоні може бути різним, а правила змінюються швидше, ніж погода в горах. Краще мати когось, хто знає всі нюанси.

3. Ознайомчий виїзд поза сезоном
Побачиш справжнє обличчя місця. Не лише блискучі схили, а й інфраструктуру, доступність, як функціонує місцева спільнота. Це важливо для довгострокової цінності.

фото: alpineelements.co.uk

Власне, я сам колись зробив помилку, купуючи лише за фотографіями з сезону. Потім виявилося, що півроку — це мертва зона. На щастя, я не втратив на цьому, але урок був.

Стандарт net-zero стане новою нормою до 2030 року. Хто не встигне — залишиться з нерухомістю, яку важко продати. Але хто підготується, зможе виграти від цієї трансформації.

Альпійські вершини вимагають гарної підготовки та відповідного спорядження — так само, як інвестиційні вершини вимагають знань і продуманої стратегії.

Час пакувати інвестиційні лижі й вирушати на підкорення альпійських можливостей.

Томмі

редактор нерухомості

Luxury Blog